Sólin Sólin Rís 10:54 • sest 15:42 í Reykjavík
Tunglið Tunglið Rís 11:54 • Sest 15:00 í Reykjavík
Flóð Flóð Árdegis: 05:57 • Síðdegis: 18:16 í Reykjavík
Fjaran Fjara Árdegis: 12:16 • Síðdegis: 24:27 í Reykjavík

Ef ég á helmingseign í húsi með kunningja mínum, get ég þá gert honum kauptilboð sem hann verður að taka eða kaupa mig ella út á sama verði?

Ragnar Guðmundsson

Það er meginregla í íslenskum rétti að samningafrelsi gildir. Menn geta samið um það sem þeim dettur í hug á því formi sem þeim finnst hentugast, svo lengi sem báðir eru sammála. Á sama hátt er það meginregla að almennt er ekki hægt að krefjast þess einhliða að einhver geri við mann samning og því síður hægt að ákveða efni hans einhliða þó að hér séu auðvitað ákveðnar undantekningar.

Telji einhver sig geta krafist þess af sameiganda sínum að hann gangi annað hvort að yfirtökutilboði eða kaupi annars hinn hlutann á sömu kjörum og honum eru boðin, verður að byggja það á lagaákvæði eða fyrri samningi aðila. Þeir lagabálkar sem mestu skipta hér eru lög um fasteignakaup frá 2002, og lög um samningsgerð og ógilda löggerninga frá 1936. Í þessum lögum er umrædda heimild ekki að finna. Hins vegar verður að hafa í huga að lögin eru að stórum hluta frávíkjanleg, það er samningsaðilar geta samið sín á milli um að einhverjar aðrar reglur gildi um viðskipti þeirra! Þannig er ekkert því til fyrirstöðu að ég og kunningi minn kaupum saman hús og setjum inn í samninginn ákvæði þess efnis að vilji annar okkar einhvern tíma koma með tilboð eins og það sem um ræðir í spurningunni, þá sé hinum skylt að taka annan hvorn kostinn.

Margar ástæður geta verið fyrir því að aðilinn vill ekki ganga að slíku tilboði. Honum finnst ef til vill að kaupverðið sé allt of lágt, en hefur ekki handbært fé til að kaupa á því. Svona ákvæði gæti þess vegna orðið til þess að maður sé svikinn um töluverðan hluta verðmætis eignar sinnar, eingöngu vegna þess að maður átti ekki eins mikið handbært fé og sameigandinn! Slíkt væri að sjálfsögðu ótækt. Öruggasta leiðin til að verjast slíkri "fjandsamlegri" yfirtöku væri að hafa alltaf ákveðið fé til reiðu, eða að minnsta kosti greiðan aðgang að því.

Að sjálfsögðu geta þær aðstæður komið upp að menn sem eiga fasteign í óskiptri sameign, verða svo ósammála um einhver atriði, að öðrum þeirra (eða einhverjum, séu þeir fleiri en tveir sem vel er mögulegt) finnst algjörlega nauðsynlegt að slíta sameigninni, en nær engu samkomulagi um það með sameigendum sínum. Þá er engu að síður til fær leið til slitanna samkvæmt lögum nr. 90/1991, um nauðungarsölu. Þar segir í 2. mgr. 8. gr.:
Ákvæðum þessara laga verður beitt eftir því sem átt getur við til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni, en þó ekki þeim öllum, og sýnt er að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga.
Afleiðingin er sú að eignin fer í almenna sölu náist samkomulag um það, en ella á uppboð og er söluverðmætinu að því loknu skipt á milli fyrri eigenda.

Höfundur

nemi í lögfræði við HÍ

Útgáfudagur

7.11.2005

Spyrjandi

Úlfar Viðarsson

Tilvísun

Ragnar Guðmundsson. „Ef ég á helmingseign í húsi með kunningja mínum, get ég þá gert honum kauptilboð sem hann verður að taka eða kaupa mig ella út á sama verði?“ Vísindavefurinn, 7. nóvember 2005. Sótt 4. desember 2021. http://visindavefur.is/svar.php?id=5384.

Ragnar Guðmundsson. (2005, 7. nóvember). Ef ég á helmingseign í húsi með kunningja mínum, get ég þá gert honum kauptilboð sem hann verður að taka eða kaupa mig ella út á sama verði? Vísindavefurinn. Sótt af http://visindavefur.is/svar.php?id=5384

Ragnar Guðmundsson. „Ef ég á helmingseign í húsi með kunningja mínum, get ég þá gert honum kauptilboð sem hann verður að taka eða kaupa mig ella út á sama verði?“ Vísindavefurinn. 7. nóv. 2005. Vefsíða. 4. des. 2021. <http://visindavefur.is/svar.php?id=5384>.

Chicago | APA | MLA

Spyrja

Sendu inn spurningu LeiðbeiningarTil baka

Hér getur þú sent okkur nýjar spurningar um vísindaleg efni.

Hafðu spurninguna stutta og hnitmiðaða og sendu aðeins eina í einu. Einlægar og vandaðar spurningar um mikilvæg efni eru líklegastar til að kalla fram vönduð og greið svör. Ekki er víst að tími vinnist til að svara öllum spurningum.

Persónulegar upplýsingar um spyrjendur eru eingöngu notaðar í starfsemi vefsins, til dæmis til að svör verði við hæfi spyrjenda. Spurningum er ekki sinnt ef spyrjandi villir á sér heimildir eða segir ekki nægileg deili á sér.

Spurningum sem eru ekki á verksviði vefsins er eytt.

Að öðru leyti er hægt að spyrja Vísindavefinn um allt milli himins og jarðar!

=

Senda grein til vinar

=

Ef ég á helmingseign í húsi með kunningja mínum, get ég þá gert honum kauptilboð sem hann verður að taka eða kaupa mig ella út á sama verði?
Það er meginregla í íslenskum rétti að samningafrelsi gildir. Menn geta samið um það sem þeim dettur í hug á því formi sem þeim finnst hentugast, svo lengi sem báðir eru sammála. Á sama hátt er það meginregla að almennt er ekki hægt að krefjast þess einhliða að einhver geri við mann samning og því síður hægt að ákveða efni hans einhliða þó að hér séu auðvitað ákveðnar undantekningar.

Telji einhver sig geta krafist þess af sameiganda sínum að hann gangi annað hvort að yfirtökutilboði eða kaupi annars hinn hlutann á sömu kjörum og honum eru boðin, verður að byggja það á lagaákvæði eða fyrri samningi aðila. Þeir lagabálkar sem mestu skipta hér eru lög um fasteignakaup frá 2002, og lög um samningsgerð og ógilda löggerninga frá 1936. Í þessum lögum er umrædda heimild ekki að finna. Hins vegar verður að hafa í huga að lögin eru að stórum hluta frávíkjanleg, það er samningsaðilar geta samið sín á milli um að einhverjar aðrar reglur gildi um viðskipti þeirra! Þannig er ekkert því til fyrirstöðu að ég og kunningi minn kaupum saman hús og setjum inn í samninginn ákvæði þess efnis að vilji annar okkar einhvern tíma koma með tilboð eins og það sem um ræðir í spurningunni, þá sé hinum skylt að taka annan hvorn kostinn.

Margar ástæður geta verið fyrir því að aðilinn vill ekki ganga að slíku tilboði. Honum finnst ef til vill að kaupverðið sé allt of lágt, en hefur ekki handbært fé til að kaupa á því. Svona ákvæði gæti þess vegna orðið til þess að maður sé svikinn um töluverðan hluta verðmætis eignar sinnar, eingöngu vegna þess að maður átti ekki eins mikið handbært fé og sameigandinn! Slíkt væri að sjálfsögðu ótækt. Öruggasta leiðin til að verjast slíkri "fjandsamlegri" yfirtöku væri að hafa alltaf ákveðið fé til reiðu, eða að minnsta kosti greiðan aðgang að því.

Að sjálfsögðu geta þær aðstæður komið upp að menn sem eiga fasteign í óskiptri sameign, verða svo ósammála um einhver atriði, að öðrum þeirra (eða einhverjum, séu þeir fleiri en tveir sem vel er mögulegt) finnst algjörlega nauðsynlegt að slíta sameigninni, en nær engu samkomulagi um það með sameigendum sínum. Þá er engu að síður til fær leið til slitanna samkvæmt lögum nr. 90/1991, um nauðungarsölu. Þar segir í 2. mgr. 8. gr.:
Ákvæðum þessara laga verður beitt eftir því sem átt getur við til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni, en þó ekki þeim öllum, og sýnt er að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga.
Afleiðingin er sú að eignin fer í almenna sölu náist samkomulag um það, en ella á uppboð og er söluverðmætinu að því loknu skipt á milli fyrri eigenda....